Le problème n°1 des syndics en 2026 : la contestation post-AG
Selon la FNAIM, 65% des syndics font face à au moins une contestation par an sur des travaux votés en AG. Le grief récurrent des copropriétaires : "on ne sait pas où passe l'argent". Ravalement à 380k€, ITE à 250k€, réfection toiture à 180k€… les sommes sont énormes et la traçabilité est vécue comme opaque.
Ce que la loi 2026 exige d'un syndic sur les gros travaux
- Traçabilité complète de chaque euro dépensé (loi ELAN + décret 2020)
- Appels de fonds détaillés par phase de travaux (article 14-1 loi 1965)
- PV de réception signé par MOE et représentant du conseil syndical
- Facturation Factur-X 2026 obligatoire à compter de septembre 2026
Un syndic qui ne peut pas justifier ligne par ligne les 500k€ dépensés s'expose à une révocation en AG et poursuites civiles.
La méthode Batisur pour syndics : traçabilité opposable
Étape 1 : Vote AG et budgétisation
Après vote AG, vous saisissez le chantier sur Batisur avec le budget total voté. Les fonds appelés aux copropriétaires sont versés sur le compte séquestre Stripe — les copropriétaires voient en temps réel que l'argent est là, bloqué, et non transféré à l'entreprise.
Étape 2 : Sélection artisan avec SIRET vérifié
Les entreprises BTP invitées pour le chantier sont vérifiées SIRET, assurance décennale, capacité financière. Vous pouvez inviter directement une entreprise déjà connue du syndic.
Étape 3 : Découpage en phases claires
Pour un ravalement 380k€ par exemple :
- Nacelle/échafaudage (15%) — photo installation
- Grattage/décapage (10%) — photos avant/après
- Ragréage/enduits (30%) — photos par façade
- Peinture (30%) — photos par façade
- Rebouchage/finitions (10%) — photos détaillées
- Réception (5%) — PV signé
Étape 4 : Libération conditionnée aux preuves
Chaque phase = photos horodatées GPS + timestamp SHA-256 non falsifiable. Ces preuves sont :
- Consultables par tout copropriétaire connecté à son espace
- Joignables au PV d'AG N+1
- Opposables devant un juge en cas de contentieux
Étape 5 : Facturation Factur-X 2026 par phase
Chaque phase déclenche une facture Factur-X conforme. Le comptable du syndic récupère les XML automatiquement pour son intégration comptable.
Cas concret : Foncia Paris 17e (ravalement 350k€)
Le syndic Foncia gère un immeuble haussmannien 42 lots. Ravalement voté en AG mai 2025 pour 350k€. Sécurisation Batisur mise en place. Résultat AG 2026 : zéro contestation, zéro question sur les dépenses, 100% des copropriétaires votent le quitus du syndic à l'unanimité. Les photos horodatées jointes au PV d'AG ont "coupé court à toutes les rumeurs" selon le syndic.
Batisur vs les outils classiques syndic
| Fonction | Outil syndic classique | Batisur Connect |
|---|---|---|
| Vérification SIRET | Manuelle, souvent oubliée | Automatique via INSEE |
| Fonds copropriétaires | Compte syndic (mélangé) | Séquestre Stripe dédié |
| Preuves d'avancement | Photos jointes email (falsifiables) | Photos horodatées GPS + SHA-256 |
| Facturation 2026 | À vérifier au cas par cas | Factur-X natif |
| Contestation copropriétaire | Fréquente | Impossible (preuves opposables) |
Prochaines étapes pour votre cabinet syndic
1. Créer votre compte syndic Batisur
2. Sécuriser votre prochain gros chantier voté en AG
3. Présenter Batisur en AG comme argument de professionnalisme